בעיית דירות האירוח באילת לא מוצאת פתרון בבית המשפט

בית המשפט לעניינים מנהליים בבאר שבע, מחק על הסף עתירה מנהלית שהגישה נציגות הבית המשותף בפרויקט לה פאלמורה היוקרתי, כנגד שני בעלי דירות שהשכירו 19 דירות במתחם כדירות אירוח על בסיס יומי ● ביהמ"ש התייחס לקושי הרב שבאכיפת התחום בהעדר מדיניות עירונית כוללת ● אך לא פחות מכך, לעובדה שבקרב דיירי הפרויקט עצמם אין הסכמה לגבי השימושים המותרים במתחם ● לפיכך, המליץ לצדדים לעבור לגישור שיסדיר את תקנון הבית, תחת אשר "להיקבר" בשלל הליכים משפטיים שיעילותם במקרה סבוך זה מוטלת בספק ● ביהמ"ש: "מן המפורסמות כי סוגיה זו מתעוררת במבנים רבים באילת, ופעולות האכיפה שעיריית אילת מתבקשת לנקוט, צריכות גם להתבצע במתכונת שוויונית וכוללת, שאם לא כן יועלו נגדה טענות של אכיפה בררנית"

נמחקה על הסף עתירה מנהלית שהגישה נציגות הבית המשותף מרחוב טופז 2 באילת, המוכרת יותר כמתחם לה פאלמורה, כנגד עיריית אילת ושניים מדיירי המתחם, ושביקשה לחייב את עיריית אילת לבצע אכיפה בשל שימוש חורג במתחם המגורים שמבצעים השניים, המשכירים 19 דירות במתחם כיחידות אירוח לטווח קצר. בין חלק מהצדדים התנהלו עד כה שני הליכים נוספים של בקשות להוצאת צווים נגד הטרדה מאיימת והליך אזרחי נוסף שעודו תלוי ועומד, בו תבע וועד הבית את השניים בשל נזקים נטענים והוצאות שנגרמו לבית המשותף בשל פעילותם התיירותית. 

 

עשרות דירות במתחם הפכו ל- Airbnb


כתב העתירה הוגש לאחר שנציגות הבית טענה כי השניים משכירים במתחם, הכולל 85 יחידות דיור, 19 דירות מגורים כדירות נופש, המושכרות לתקופות קצרות ואף לימים בודדים, בין היתר "עבור קטינים וזוגות ולכל המבקש". לאור כך, טענה נציגות הבית לעומס עבודה בלתי ניתן לביצוע על ידי האחראים לתחזוקת הבית, ולגרימת מטרד רב לדיירי הבניין. הנציגות אף קבלה על כי פעילות זו של השכרת נכסים לצרכי נופש אינה עומדת בדרישות התו הסגול ולפיכך מסכנת את דיירי הבניין בעת מגפת הקורונה. 

מתחם לה פאלמורה שבנייתו הסתיימה ב-2007, נחשב לאחד ממתחמי היוקרה של אילת, אלא שלמקרא טענות נציגות הבית המשותף נראה כי הפך ברבות השנים למקום שלא נעים כלל להתגורר בו. מעדותו של מנהל הבניין עלה, כי לפחות 30-35 דירות במתחם סגורות ואינן מושכרות כלל, באשר בעליהן הם אזרחי צרפת המגיעים לנפוש בדירות במשך חודשיים בשנה, בעיקר בעונות החגים. 30-35 דירות אחרות במתחם מושכרות לתקופה יומית וחלקן מושכרות מעת לעת שלא על בסיס יומי או שבועי, ו- 18 דירות נוספות מושכרות בבניין על בסיס שנתי.

במשך השנים ניהלה את המתחם חברת ניהול ואולם בשנתיים האחרונות, משהפסיקה זו לנהלו, החלו לצוץ בעיות וסכסוך התגלע בין בעלי הדירות, זאת לאחר שלא מעט בעלי דירות החלו להשכיר את נכסיהם לטווח קצר. כך למשל, העידה אחת הדיירות כי: "אי אפשר לחיות שם. יש אנשים שבאים לשעה וגם לשעתיים, ראינו אותם". עם הזמן, החלה בעיית ההשכרות התכופות להיתרגם להוצאות מרובות עבור אחזקת המתחם, טענו בוועד. 

שני המשיבים, שנתבעו ביחד עם העירייה, אף הגדילו לטענת הוועד ולקחו תחת ניהולם 19 דירות והחלו מפרסמים אותן כדירות נופש באתרי התיירות השונים. פעילות זו התגברה בשנת הקורונה, לאור סגירת בתי המלון בעיר. 

"נוצר מצב אבסורדי, לפיו, עובדי הבניין הפכו הלכה למעשה למשרתיהם של השניים", טענה העתירה, "כאשר עליהם ללוות את לקוחותיהם מרישומם עם הגעתם וזאת הן מטעמי ביטחון והן בשל תקנות הקורונה…והן נוכח הצורך לנקות אחריהם ולהידרש לתקריות רבות, שכן לקוחות אלה לרוב סברו כי הגיעו לבית עסק האמור לשרתם ולא לבית משותף של דירות מגורים". 

 

הליך משפטי לא יפתור את הבעיה


את פסק דינו של השופט שלמה פרידלנדר, ראוי להתחיל דווקא מהערה אותה העיר בשולי פסק הדין, בה הסביר כי: "הליך משפטי כזה או אחר לא יפתור את מה שנחזה כסכסוך שכנים בבית המשותף", לפיכך, המליץ השופט "בחום רב" לדיירי המתחם, "ליזום הליך בעל אופי גישורי, אשר יאפשר להם ללבן את המחלוקות שבאמת מפצלות ביניהם, להגיע להסכמות חדשות, ולשיתוף פעולה לצורך מימושן".

לגופן של טענות, מצא השופט כי לא כל בעלי הדירות במתחם צורפו להליך וזאת מהטעם הפשוט שבין הדיירים נטוש ויכוח מר לגבי רוחב ההיתר שמעניק התקנון להשכרה קצרת טווח של דירות במתחם, שעה שזו לא נאסרה בו כליל ואף היתה מקובלת על מרבית בעלי הדירות. לפיכך, קבע כי המחלוקת אינה על עצם ההיתר להשכיר דירות במקום לטווח קצר אלא על אופן יישום הדבר בפועל. 

מאחר ובמקביל לעתירה המינהלית הוגש גם הליך אזרחי כנגד שני הדיירים המנהלים את דירות הנופש במקום, מצא השופט כי שם ניתן יהיה לבחון האם חרגו השניים מהוראות התקנון. בהליך זה נתבעו השניים בגין נזקים שונים והוצאות שנגרמו למתחם בשל פעילותם החריגה. השופט הסביר כי במסגרת ההליך אזרחי, ניתן יהיה לעתור גם לסעד אפקטיבי יותר של צו מניעה זמני שיאסור על שימוש מסוג השכרה לטווח קצר במתחם.  בנוסף, מצא השופט כי נציגות הוועד לא מיצתה את ההליכים העומדים בפניה, שכן הסמכות הייחודית להכריע בתובענה מסוג זה מסורה למפקחת על רישום המקרקעין, שרק לאחר הכרעתה ניתן יהיה לערער לביהמ"ש המחוזי.

 

אין לדעת כמה זמן ייקח לעירייה לגבש מדיניות


השופט אף הרחיב בכל הנוגע לטיפולה של עיריית אילת בסוגיית ההשכרות לטווח קצר בדירות אירוח, שכן ההליך, בסופו של דבר, הוגש כעתירה מינהלית כנגד הרשות המקומית. כך למשל, נזף השופט בעירייה על שלא השיבה לפניית נציגות הוועד משזו פנתה אליה בדרישה לפעול למיגור התופעה, אף שזו הבהירה בתחילת הדיון כי פניית הוועד מטופלת. 

ביהמ"ש הכיר בכך שבמקרה סבוך ומורכב כמו זה הנוגע להתוויית מדיניות כוללת לגבי יחידות אירוח, נדרש לרשות פרק זמן ארוך יותר בטרם תיתן החלטתה, שכן המדובר בנושא "המצריך פעולות מקדימות של חקירה ודרישה וגיבוש מדיניות".

"הסוגיה אכן אינה סוגיה פשוטה, ומתמודדות עמה רשויות מקומיות בכל העולם. לא מן הנמנע כי הסדרתה מחייבת התערבות חקיקתית, או התערבות של רשויות התכנון והבניה, או  מתן פסקי דין תקדימיים על ידי בית המשפט העליון", הסביר השופט, "כמו כן, מן המפורסמות כי סוגיה זו מתעוררת במבנים רבים באילת, ופעולות האכיפה שעיריית אילת מתבקשת לנקוט, צריכות גם להתבצע במתכונת שוויונית וכוללת, שאם לא כן יועלו נגדה טענות של אכיפה בררנית. לפני עיריית אילת מונח, איפה, האתגר כיצד לא להיכשל באי אכיפה של חריגה מדיני התכנון והבנייה ורישוי עסקים מצד אחד, וגם לא להיכשל באכיפה בררנית מצד השני, והכל בהתייחס כאמור לסוגיה מורכבת המעוררת שיקולי מדיניות רחבים מעבר לתחום שיפוטה של עיריית אילת", לפיכך קבע כי: "העתירה הוגשה בטרם היה סיפק בידי עיריית אילת לגבש החלטה מושכלת בסוגיה מאתגרת זו, ובמובן זה העתירה מוקדמת ולוקה באי מיצוי הליכים. לא ניתן לפתור עניין זה על ידי דחייה קצרה של הדיון, וזאת משום שלא מן הנמנע כי החלטת העירייה לא תינתן בזמן הקרוב…אפילו היתה העתירה מתקבלת והעירייה היתה מצווה לפתוח בהליכים אכיפתיים כמבוקש – לא נובע מכך שהיא היתה נותנת לאלתר צו סגירה, אלא רק כי היא היתה פותחת בחקירה ואין לדעת כמה זמן היתה נמשכת חקירה זו". 

לסיכום הבהיר השופט כי בכל מקרה היה על העותרים לצרף גורמים נוספים שעמדתם בסוגיה מהותית כמו הוועדה המקומית לתכנון ובניה בעיריית אילת והמחלקה הארצית בפרקליטות המדינה לאכיפת מקרקעין, שעה שהן האמונות על אכיפה בתחום. לפיכך סיכם השופט ואמר: "נראה כי לא יהיה זה מיותר מצד בעלי הדירות להגיע לפחות ל"שלום בית" ביניהם, עד שרשויות האכיפה יבשו ויממשו את מדיניות האכיפה שלהן". כאמור מחק השופט את העתירה על הסף, אך לא פסק לטובת העירייה והמשיבים הוצאות.  


רוצים להיות מעודכנים 24/7? הצטרפו לקבוצת הווצאפ של חדשות ערב ערב באילת

חדשות אילת והערבה – יום יום באילת



פורסם במקור

כתיבת תגובה