"ההתנהלות רמ"י מזעזעת. מ-2013 אני לא מצליח לקבל הסכם חכירה”

דוח הביקורת השנתי של מבקר המדינה שהתפרסם לאחרונה קובע כי שירותיה של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לציבור טעונים פיתוח ושיפור, שאין לרמ"י אסטרטגיה ברורה בנושא, שהשירותים הניתנים באתר האינטרנט מעטים, השירותים באמצעות מוקד טלפוני מצומצמים ושאין בקרה על שירות "פנים אל פנים". הדירוג של רמ"י מבחינת איכות השירות שהיא סיפקה לציבור בשנת 2019, מבין 23 הגופים הממשלתיים שנמדדו, היה במקום ה־ 18.

לרמ"י עוצמה אדירה: היא מנהלת את קרקעות המדינה, את שטחי קרן קיימת לישראל ואת שטחי רשות הפיתוח (נכסי נפקדים), המהווים כ-92% משטח מדינת ישראל (כ-22 מיליון דונם). ברמ"י מתקבלות החלטות בדבר הקצאת קרקעות למגורים, עסקים, חקלאות ושטחים פתוחים. לאיכות הקשר של רמ"י עם אנשי מקצוע – יזמים, מתכננים, עורכי דין ואזרחים – יש משמעות קריטית בקידום תוכניות פיתוח ובנייה ועסקאות מקרקעין.

התמונה העולה מדוח המבקר עגומה למדי: מספר הטפסים באתר האינטרנט של רמ"י שמאפשרים לבצע הליך מקוון מלא מסתכם בשישה בלבד מתוך 164 טפסים; שירותי המוקד הטלפוני לא מאפשרים פעולות נפוצות כגון גביית תשלומים והפקת אישורי זכויות; השירות במוקדים פנים אל פנים מוגבל לאזור גיאוגרפי. במילים אחרות, לא ניתן לקבל שירות לגבי נכסים בכל האזורים אלא לגבי חלקם.

אם להחריף את העניין, לא נראה שסוגיית השירות לאזרח העסיקה באיזה אופן את ראשי רמ"י בעבר. בשנים 2016-2020 לא דנה מועצת מקרקעי ישראל בנושא השירות לציבור. כמו כן, עד כה רמ"י לא גיבשה אמנת שירות ולא פרסמה לציבור את משך הזמן שהיא מתחייבת לסיים בו את הטיפול בכל אחד מההליכים שאותם היא מקדמת וגם לא בודקת כמה זמן זה לוקח בהווה.

מתניה אנגלמן, מבקר המדינה. מספר התיקים לטיפול גדל מ-650 ל-2,608 / צילום: דוברות הכנסת עדינה ולמן

 מתניה אנגלמן, מבקר המדינה. מספר התיקים לטיפול גדל מ-650 ל-2,608 / צילום: דוברות הכנסת עדינה ולמן

פעילות חלשה בתקופת הקורונה

מבקר המדינה קובע כי בתקופת הקורונה הייתה פעילותה של רמ"י חלשה ביחס לרמת השירות שהיא סיפקה קודם לכן. כך למשל, עולה כי ממרץ 2020 ועד סוף יוני 2020 גדל מספר התיקים בהמתנה לטיפול במוקדי השירות המהיר מ-650 ל-2,608. משך קידומן של פעולות שגרתיות, כמו רישום זכויות, גדל פי ארבעה – מחמישה ימים ל-20. בחלק ממוקדי השירות המתינו תיקים חדשים לתחילת טיפול, תקופה של יותר מ-30 ימים.
הבדיקה מעלה כי אופציית התלונה לממונה על הטיפול בפניות הציבור ברמ"י לא ממש אפקטיבית. תלונות שהתקבלו ישירות בלשכת המנהל ובמרחבי שירות ובמרחבים עסקיים לא הובאו לידיעתה של האחראית, ולכן היא לא פעלה בעניינם. ניתוח משכי הטיפול של רמ"י ב-3,312 פניות הציבור שהתקבלו מתחילת שנת 2016 עד אמצע שנת 2020 מעלה שמשכי הזמן של הטיפול בחלק לא קטן (38%) נמשך מעבר לסביר (יותר מחודש).
עו"ד שחר לוינזון, ממשרד יוסף ישורון ושות’, יודע לספר על קשיים מרובים בעבודה מול רמ"י: "בתיק שאנחנו מנהלים מול רמ"י ונמצא בשלב סיכומים וממתין לפסק דין, חלק מהנושא שעלה זה תודעת השירות הלקויה שלהם. פרסנו בפני בית המשפט יותר מ-30 פניות בכתב כדי לקדם מימוש של עסקה מסוימת והוכחנו שלא היה מענה. הם פשוט לא עונים למכתבים.

"יש לי דוגמה עוד יותר כואבת: יש לי לקוח שמחכה להסכם חכירה של עשרות דונמים. יש לי פסק דין שרמ"י צריכים להחכיר לי את השטחים האלה, ואני משנת 2013 לא מצליח לקבל מהם הסכם חכירה. אין שום דבר שלא מצליח להסביר למה אני לא מצליח לממש עסקה. ההתנהלות של רמ"י היא מזעזעת".

עו"ד דן הלפרט, שמתמחה בתחומי הנדל"ן, המקרקעין וההתחדשות העירונית, יודע לספר: "בכל מה שקשור למענה הטלפוני, אתה יכול לחכות שעות למענה, מתחקרים אותך מי אתה ומה אתה ובסופו של דבר, מפנים אותך לאתר המקוון, שבו יש בעיות רבות. כשאתה מבקש מידע אתה צריך לעשות הצלבות של נתונים ואתה בכלל לא יכול לצאת מזה. כעורך דין יש לי כרטיס חכם שמזהה אותי בכל הרשויות ומאפשר לי להגיש מסמכים עם חתימה אלקטרונית בצורה מקוונת וזה חוסך לי הרבה זמן. בטאבו למשל, אתה יכול לעשות המון פעולות, רישום הערת אזהרה ומשכנתאות ועוד. ברמ"י, לעומת זאת, אתה יכול להיכנס עם הכרטיס החכם, אבל רמת השירותים שאתה יכול לקבל, גם אחרי שאתה מזוהה, נמוכה מאוד".

הלפרט מוסיף: "אנחנו עושים במשרד הרבה מאד מימושים של נכסים, באמצעות צווים של בית משפט. את צווי בית המשפט עליי להעביר בדואר רשום, או באופן פיזי. זה מאוד מסרבל את העניינים. במקומות אחרים כבר עברו מזמן לשליחה באינטרנט. הרבה פעמים המנהל לא מכיר בצו בית המשפט. זה נשגב מבינתי".

עו"ד אחר בעל ניסיון רב, שלא היה מוכן להיחשף, אומר שנושא השירות הלקוי הוא אך פן אחד בכשל ההתנהלות של רמ"י: "צריך למחשב את כל רמ"י וזה ברור. אבל יש גם עניין של מהות. כמו שאמר פעם השר שטרית: ‘צריך לשחרר את עם ישראל מהמינהל’. אז עשו את זה בדירות מגורים וצריך גם ביתר הנושאים. אין שום סיבה שבניין מסחרי בתל אביב יצטרך להחתים את המינהל על חוזה חכירה ושטרות מכר. המינהל צריך לשמור את קרקעות המדינה. צריך להוון את זה ולשחרר, כמו שעשו בדירות מגורים בבנייה רוויה".

עו"ד שחר לוינזון / צילום: בלוט משרד פרסום

 עו"ד שחר לוינזון / צילום: בלוט משרד פרסום

תגובה: "שורת פעולות לשיפור השירות"

תגובת רמ"י: "יש לציין כי דוח מבקר המדינה מתייחס לתקופה של 2020, כאשר שיאה של מהפכת השירות ברמ"י מתרחש ב-2021. הרשות רואה בקידום השירות מטרה חשובה מאין כמותה, ופועלת ברציפות כדי לשפר ולייעל את השירות לציבור.

"במהלך 2020 וראשית 2021 נקטה הרשות שורת פעולות מקיפות לשיפור השירות, שלא באו לידי ביטוי בדוח: תהליך מקיף של החלפת מערכות הליבה ממערכות ישנות מאוד למערכות חדשות מבוססות SAP המאפשרות מתן שירותים דיגיטליים וגם ביצוע פעולות בשירות עצמי. המערכות החדשות כבר פועלות במרחבי דרום וחיפה ומובילות לשיפור השירות במרחבים אלו, ובקרוב הן תוטמענה גם בשאר מרחבי הרשות. כתוצאה מכך, במרחבי דרום וחיפה, הרשות החלה לספק שירותים דיגיטליים כגון: אישורי זכויות דיגיטליים בשירות עצמי, תהליכי משכנתאות בממשק מול הבנקים וחברות הביטוח ותיאום עם הטאבו בעניין רישום זכויות.

"במקביל, הרשות הקימה מערכת אזורים אישיים ללקוח ולמייצג, מהם ניתן לפנות בכלים דיגיטליים לרשות, בכל המרחבים. בנוסף, הרשות נתנה הקלות רגולטוריות כמו ארכות לתשלום בתקופת הקורונה, הקלות בנושאי הגשת מסמכים ועוד. בימים אלה הרשות מתחילה בפיילוט פנימי לקביעת לוחות זמנים למתן מענה (SLA) למרבית פעולות הרשות. הכוונה בעתיד היא להנגיש לוחות זמנים אלו כאמנת שירות ללקוחות הרשות. הרשות מקדמת גם תהליך חדש לקביעת ערכי קרקע על פי קריטריונים ברורים, במטרה לקצר את זמני הביצוע בעסקאות, ואת יכולתה לאפשר מתן שירותים עסקיים בשירות עצמי".

מבקר המדינה: רמ"י לא פועלת כנדרש לרישום נכסים בטאבו

פרק אחר בדוח האחרון שפרסם מבקר המדינה עסק ברישום המקרקעין שבניהול רמ"י בטאבו על שם בעליהם. המבקר קבע כי הרישום מתנהל בעצלתיים, וזאת על אף שהדוח הנוכחי מהווה מעקב לדוח קודם של מבקר המדינה, שמצא ליקויים רבים ברישום הנכסים בטאבו. התוצאה: כ-318 אלף דירות ונכסים אחרים, שנמצאים בקרקעות רמ"י, אינם רשומים בטאבו, לעומת כ-330 אלף ב-2014, הספק שאינו משביע רצון, גם מבחינת המבקר.

אחד מתפקידיה של רמ"י הוא לפעול לקידום רישום הזכויות של הנכסים שבניהולה בפנקסי המקרקעין. מדובר בפעולה חשובה ביותר, שכן אי-רישום הזכויות על נכסים עלול לפגוע בהגנה על זכות הקניין של רוכש הנכס, ולגרום להגבלת סחירותם, ואפשר שגם להפחתה במחירם.

ב-2015 פרסם מבקר המדינה דוח בנושא קצב הרישום בטאבו של נכסים על מקרקעי רמ"י, ומצא ליקויים רבים וקצב איטי של רישום. מבקר המדינה הנוכחי ערך מעקב אחרי הדברים, והעלה שלא הרבה נעשה מאז. הקצב איטי מאוד וקיימים צווארי בקבוק מרובים בדרך לרישום נכסים בטאבו, שרמ"י אינה פועלת בנמרצות הנדרשת על מנת לסלקם.
מהדוח הנוכחי עולה שדברים רבים לא תוקנו בשנים האחרונות. כך למשל עניין רישום הפרצלציה סמוך לאישור תוכנית מפורטת. פרצלציה היא חלוקה של חלקות ישנות למגרשים תוך שמקנים להם מספרי חלקות חדשים. כל עוד ההליך אינו מושלם – לא ניתן לרשום את הנכס בטאבו. בדוח הקודם של רמ"י וגם בזה הנוכחי התברר כי רמ"י לא פעלה להבטיח את רישום הפרצלציות סמוך לאישור תוכניות מפורטות במוסדות התכנון, כפי שנקבע בנהליה, והדבר גורם לעיכובים של שנים ברישומי הנכסים בטאבו. בדוח הנוכחי נמצא כי הליקוי תוקן במידה מועטה בלבד.

רמ"י גם ממעטת לבצע פיקוח ומעקב יעילים לגבי רישום פרצלציה שנעשה בידי גורמי חוץ, דבר הפוגע בתהליך רישום הזכויות כולו. בין שני הדוחות המצב תוקן במידה מועטה.
לרמ"י יש סמכויות ואמצעי אכיפה להבטחת רישום הזכויות על ידי יזמים שמשתהים ברישומן, באמצעות הגשת תלונות לרשם הקבלנים נגד קבלנים אשר הפרו את התחייבותם לרישום הזכויות. גם בעניין זה מצא המבקר שרמ"י אינה משתמשת בסמכותה: בין 2007 ל-2013 לא הגישה רמ"י ולו תלונה אחת לרשם הקבלנים; בביקורת המעקב עלה כי בשנת 2014 העבירה רמ"י תלונות על ארבע חברות קבלניות לטיפול רשם הקבלנים, ובפועל משנת 2016 שיתוף הפעולה בין רמ"י לבין הרשם בנושא זה הופסק.

גם בנושאים אחרים שקשורים לרישומי נכסים בטאבו, נרשמה התקדמות בלתי מספקת, והמבקר מסכם בדוח כי טרם חל מפנה משמעותי בנושא זה. על כן בעינה עומדת ההמלצה לרמ"י, המופקדת בחוק על קידום הנושא, להקצות לכך משאבים בהתאם לתוכנית עבודה המבוססת על נתונים והכוללת יעדים כמותיים ולוחות זמנים למימושם, בשים לב לצורך בהדבקת הפיגור ברישום הזכויות על נכסים שנבנו בעבר. במקביל המליץ המבקר לרמ"י להגביר את האכיפה על יזמי נדל"ן בנושא רישום דירות בטאבו.

תגובה: מקדמים תוכנית בנושא הרישום

תגובת רמ"י: "רמ"י רואה חשיבות רבה בקידום הרישום במקרקעי ישראל ולפיכך לקחה על עצמה לפעול לשיתוף פעולה ולמימון עבודות רישום של גופים נוספים המעורבים בתהליכי הרישום השונים. בשלוש השנים האחרונות פעלה רמ"י לקידום תוכנית מקיפה הכוללת תיקוני חקיקה משמעותיים בנושא הרישום. התוכנית הוגשה ליועמ"ש לנושא יעוץ וחקיקה עו"ד ארז קמיניץ וככל שייושמו המלצותיה יש לצפות לשינוי משמעותי בקידום הרישום".

אריק מירובסקי


פורסם במקור

כתיבת תגובה