יש לבן הזוג שלכם דירה נוספת? כדאי לכם להכיר את פסק הדין הזה

האם בני זוג זכאים להנחה ממס רכישה במכירת דירת מגורים יחידה, כאשר לאחד מהם יש דירה משלו, ובני הזוג טוענים לקיומה של הפרדה רכושית ביניהם? בית המשפט העליון השיב לשאלה זו בחיוב, באופן המרחיב את הפטורים ואת הטבות מס הרכישה והשבח לזוגות נשואים בעת עסקת מכירת או רכישת דירת מגורים יחידה. בכך נדחתה גישת רשות המסים, לפיה אין בהפרדה רכושית בין בני זוג כדי להשפיע על מס הרכישה ומס השבח של התא המשפחתי. 

בפסק הדין, שניתן על-ידי השופט עופר גרוסקופף, אליו הצטרף השופט יוסף אלרון, כנגד דעת המיעוט של השופט ניל הנדל, נקבע כי גם במצבים בהם בני הזוג מתנהלים בחיי היומיום כתא משפחתי ומנהלים משק-בית משותף, במסגרתו אין הם שומרים על הפרדה בין הכנסותיהם והוצאותיהם, הם זכאים ליהנות מפטור ממס ומשיעורי מס מופחתים (מס רכישה ומכירה) בעת ביצוע עסקה בדירת מגורים יחידה השייכת לשניהם. כלומר, נקבע כי “די בהפרדה רכושית ‘חלקית’, המתייחסת לבעלות בנכסי המקרקעין בלבד, ועצם ההתנהלות הכלכלית השוטפת כתא משפחתי אחד, אין בו כדי לשלול את האפשרות לטעון לחריג ההפרדה הרכושית”.

ההכרעה ניתנה בשני ערעורים על פסקי דינן של ועדות ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), שעוסקים בסוגיה משפטית אחת: שיעור המס החל על רכישה או מכירה של דירת מגורים יחידה, כאשר לעורך העסקה יש בן זוג המחזיק בדירה משלו, ובני הזוג טוענים לקיומה של הפרדה רכושית ביניהם. ברקע – משטר מס הרכישה ומס השבח בישראל, שקובע פטור ממס או תשלום מס בשיעור מופחת בגין עסקה בדירת מגורים יחידה, ביחס לעסקאות דומות בדירה שאינה יחידה. על-פי הדין, שיפורט בהרחבה בהמשך, הכלל הוא שכל עוד בני זוג גרים ביחד דרך קבע – רואים אותם כ”יחידה אחת” לצורך מס השבח ומס הרכישה שחלים על עסקה בדירה של אחד מהם. ובלשון החוק – בני הזוג נחשבים ל”מוכר אחד” או “רוכש אחד”. שניים שהם אחד.

בפסק הדין צוין משפט המס אשר לפיו על פני הדברים, הראייה של שניים כאחד מכירה באיחוד הזוגי ו”משדרגת” את בני הזוג ליחידה אחת. מבחינת דיני המס, האיחוד עשוי ליצור חבות במס, וביתר דיוק – שלילת הטבת מס. אדם שרוכש או מוכר דירת מגורים מחויב במס, אך אם זו דירתו היחידה הוא יהיה זכאי לפטור או הנחה. בהקשר זה קובע החוק כי רואים בני זוג כאחד, אך מה קורה כאשר לאחד מבני הזוג יש כבר דירה שקיבל דירה במתנה או בירושה? ומה עם דירה שאדם רכש בכספו הוא, בזמן שבני הזוג מצויים בקשר זוגי? כיצד עובדות אלה משפיעות על חיוב המס?

לפי הכלל שרואה את בני הזוג כמוכר או רוכש אחד, יש לבחון את נכסיהם של שני בני הזוג בעת רכישה או מכירה של דירה בידי אחד מהם. אם בעת ביצוע העסקה לבן זוגו של מבצע העסקה יש דירה – יש לראות גם את מבצע העסקה כאילו יש ברשותו דירה נוספת לעניין דיני המס, ושיעור המס שיחול יהיה זה שחל על עסקאות בדירת מגורים שאינה יחידה. זהו הכלל, אך לכלל זה ישנם חריגים.

המחוקק הכיר רק בשני חריגים לכלל: בני זוג הגרים באופן קבוע בנפרד; וקטין שנישא. הפסיקה הכפילה את מספר החריגים, בהכירה בשני חריגים נוספים: חריג המטען ההיסטורי, מכוחו אין מתחשבים בפעולות שביצע אחד מבני הזוג לפני הנישואים על-מנת לשלול זכות לפטור או להקלה העומדת לבן הזוג האחר; וחריג ההפרדה הרכושית, לפיו יש לפרש את כלל היחידה המשפחתית כקובע חזקה ניתנת לסתירה, אשר אין להחילה כאשר בני הזוג קבעו הפרדה רכושית בהסכם יחסי ממון, והוכח כי הפרדה זו נשמרת הלכה למעשה, כלומר: שאינה מלאכותית, אינה פיקטיבית, והיא לא נזנחה במהלך החיים המשותפים.

בערעורים שהגיעו לבית המשפט העליון התעוררה שאלת קיומו של חריג לכלל, במקום שבו בני הזוג ערכו הפרדה רכושית באמצעות הסכם ממון. בשני פסקי הדין מושא הערעורים נפסק בוועדות הערר כי קיימת הפרדה רכושית בין בני הזוג, ואין לייחס למי שביצע את העסקה דירה שמצויה בבעלות בן זוגו. כלומר, אין לראות את שני בני הזוג כיחידה אחת לצורך תשלום המס.

מנהלי מיסוי מקרקעין ערערו על הכרעות אלה לבית המשפט העליון, בטענה כי ראוי לקבוע הלכה לפיה ההפרדה הרכושית אינה מעלה או מורידה לצורך מס השבח ומס הרכישה. לחלופין ביקשה רשות המסים לקבוע כי במקרים הספציפיים לא התקיימה ההפרדה הרכושית הנדרשת.

בית המשפט העליון, ברוב דעות כאמור, דחה את הערעורים של רשות המסים וקבע כי די בהסכם הפרדה רכושית כדי להחיל את הנחות המס המבוקשות בעסקאות מקרקעין בדירת מגורים יחידה. 

קריאה לביטול “קנס הנישואים”

המחלוקות בין רשות המסים לבני זוג נשואים סביב משמעות התא המשפחתי בעיני המס והזכות לפטורים והטבות מס בעת דירת מגורים יחידה, מגיעות פעמים רבות לערכאות השיפוטיות. בעוד רשות המסים מגלה נוקשות בפרשנות התא המשפחתי, בתי המשפט הוציאו בשנים האחרונות מספר פסקי דין שמפרשים באופן רחב יותר את הזכאות לפטור, ומצמצמים את גדרי השותפות של התא המשפחתי לצרכי מס מקרקעין.

השופט עופר גרוסקופף שכתב את פסק הדין המרכזי של דעת הרוב, ניצל את ההזדמנות שהנושא הגיע אל שולחנו כדי לשגר מסר לרשות המסים ולמחוקק כי הגיע הזמן לבטל את כלל “התא המשפחתי”, הרואה בזוגות נשואים יחידה אחת לצורכי מס.

“בשל השלכותיו השליליות, ניכרת במהלך השנים מגמה של צמצום כלל היחידה המשפחתית. כך בדיני מס הכנסה, בו הורחבה עד מאד הזכות של בני זוג לתחשיב מס נפרד; כך בדיני מיסוי מקרקעין, בו ריככה הפסיקה, כפי שיוצג להלן, את כלל היחידה המשפחתית. עם זאת, כלל היחידה המשפחתית עודנו חלק מספר החוקים בישראל, ובמיוחד הוא מכביד את עולו בהקשר בו עסקינן – תחולת הפטורים וההקלות במס שבח ובמס רכישה”, כותב גרוסקופף ומוסיף: “אודה ולא אכחד, לו הייתי המחוקק, הייתי שוקל את המרת כלל היחידה המשפחתית בהסדר הוגן וראוי יותר למיסוי משפחות. מאחר שאינני המחוקק, נאלץ אני לעסוק בפרשנות ההסדר הקיים, תוך האילוץ שעליי לבחור בין שתי רעות: קביעת כלל אחיד שיטיל את ‘קנס הנישואים’ על כל המשפחות באותה מידה; או יצירת כללים מבחינים, שיאפשרו לחלק מהמשפחות פתח מילוט מ’קנס הנישואים’, כל משפחה לפי דרכה. אכן בחירה לא פשוטה”.

גרוסקופף ממשיך וכותב: “אוסיף ואתוודה כי לו היינו עומדים לפני ‘לוח חלק’, ייתכן שהייתי מתפתה לאמץ את הכלל האחיד, ההופך את כל המשפחות לאומללות באותה מידה, עד שיבוא המחוקק ויבטל את ‘קנס הנישואים’. אלא שכידוע, ברוח הדימוי הנודע שטבע פרופ’ רונלד דבורקין, בכתיבת ‘ספר בהמשכים’ עסקינן, ועובדה זו מחייבת נקיטת גישה שונה”.

הפסקת ההתנהלות הבעייתית של רשות המסים

פסק הדין משפיע על סכסוכים רבים המתנהלים בימים אלה בין כותלי רשות המסים בנוגע לחיובי המס של בני זוג המוכרים דירה משותפת, כאשר לאחד מהם יש דירה נוספת. פסק הדין עוסק בשאלת הגבולות של התא המשפחתי בתחום מיסוי מקרקעין – מתי נבחן את בני הזוג החיים ביחד כמוכר אחד או כרוכש אחד, וההשפעה היא במכירת או בקניית דירת מגורים, כאשר להחלטה בעניין השפעה על זכאותו של המוכר לפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה או להקלה במס רכישה, כדירה יחידה.

לדברי עו”ד מאיר מזרחי, מומחה למיסוי מקרקעין, “בית המשפט העליון חזר וביסס את העיקרון שנקבע בפסק דין שלמי, לפיו אם ישנו הסכם ממון, וקיימת הפרדה רכושית בין בני הזוג, הם יהיו זכאים ליהנות מהטבת המס במכירה או ברכישת דירה יחידה. היינו, למוכר או קונה דירה תינתן ההטבה, גם אם לבן הזוג יש דירה אחרת.

“עד היום, רשויות המס, כדי להחליט אם מתקיימת ההפרדה הרכושית, נאלצו לבחון ולבדוק את היחסים בין בני הזוג, בין היתר נושאים כמו ניהול חשבון משותף בבנק, התנהלות בקשר לדמי השכירות מהדירה (לאיזה חשבון נכנסו דמי השכירות), מגורים משותפים של בני הזוג בדירה באופן שהפך את רשויות המס לבלשים, וגרם להם לחטט בחיי הנישומים ולחיכוך גדול מולם”.

מזרחי מוסיף כי “אפשר לקוות כעת כי פסק הדין יביא להפסקת ההתנהלות הבעייתית בעניין, ורשויות המס יכבדו את ההפרדה הרכושית בין בני הזוג, מבלי להיתפס למבחנים טכניים כמו אי-תשלום דמי שכירות לבן הזוג עימו מתגוררים בדירה והיכולת של בני הזוג להתגורר בדירה של אחד מהם מבלי שזכותם להקלה במס תיפגע. ולכן מלבד ההחלטה המקילה במס של השופטים גרוסקופף ואלרון ,יש בשורה בפסק הדין בקשר להתנהלות העתידית של רשות המסים מול הנישומים”.

מס שבח עדיין יכול להיכנס לחדר המיטות של בני הזוג

לדברי עו”ד ורו”ח שי עינת, מומחה למיסוי מקרקעין, “פסק הדין, אשר התקבל ברוב דעות, עדיין מאפשר למנהל מס שבח להיכנס עד לחדר המיטות של בני הזוג, זאת על-מנת ללמוד באם הסכם הממון עליו חתמו שקובע הפרדה רכושית, לא נזנח חלילה עם חלוף השנים ואינו הסכם למראית-עין. בני הזוג יצטרכו להמשיך ולהתפשט בפני מנהל מס שבח על-מנת להוכיח כי קיימת הפרדה רכושית ביניהם”.

לדבריו, “החידוש של פסק הדין הוא מצומצם למקרים מסוימים ועוסק בעובדה שאין במגורים משותפים בדירת אחד מבני הזוג, או שיפוץ דירת בן הזוג מכספים משותפים, כדי ללמד על זניחת הסכם ממון שקובע את ההפרדה הרכושית”.

עו”ד ורו”ח עינת מציע לעצור עם החגיגות. “אני הייתי מצנן את ההתלהבות מפסק הדין, שכן על אף פסק הדין, עדין לא הייתי ממליץ לבן זוג לשכן את בת הזוג בדירה בבעלותו גם אם קיימת לגביה הפרדה רכושית במסגרת הסכם ממון, שכן עדיין במקרה של גירושים תעמוד לאישה הטענה של שיתוף מכללא בעת איזון המשאבים, קל וחומר באם המגורים בדירה הם על פני תקופה ארוכה וילדים משותפים גדלו בה. אם בכל זאת בני הזוג מתגוררים בדירה בבעלות אחד מבני הזוג אשר קיימת הפרדה רכושית לדידה, הייתי מחדד את הסכם הממון ביחס למגורים המשותפים בה”.

לדברי עינת, פסק הדין החדש, כמו קודמים לו בתחום, עדיין מקדש את המבחן הטכני של קיום הסכם ממון בין בני זוג נשואיים. “דרישה טכנית זו אינה ברורה במציאות שבה חל חוק יחסי ממון, אשר קובע הפרדה רכושית בגין רכוש עמו הגיע כל צד לקשר ו/או קיבל במתנה ו/או בירושה במהלך חיי הקשר”, אומר עו”ד עינת. “דרישת הסכם הממון באה לעולם בפרשת ‘דפנה פלם’, כתנאי אגבי אותו קבע שם השופט ברק, וממשיכה ללוות אותנו בפסיקה מאוחרת יותר ועד פסק הדין הנוכחי, וחבל. הדבר מייצר פרנסה טובה לעורכי הדין שממליצים על עריכת הסכם ממון, אך לטעמי הדבר מיותר לחלוטין לאור הדין החל – חוק יחסי ממון”.