שאלת המיליארדים של היטלי ההשבחה בדרך לעליון

האם תוכנית שכוללת שימור והתחדשות בשכונה היסטורית משביחה את הדירות שנמצאות בה, או שמא מדובר בתוכניות שבמידה רבה אינן ישימות, ולכן אי אפשר להוכיח שהן תורמות לעליית שווי הנכסים? בתוך שבועיים הוציאו שתי ועדות ערר שתי תשובות לשאלה הזו שמנוגדות באופן קיצוני האחת לשנייה. המשמעות: הסוגיה תמשיך להיות מוקד למחלוקת גם בשנים הבאות, עד שתיפתר בבית המשפט העליון.

הערך המוסף בתוכניות יתורגם להיטל השבחה?

היטל השבחה הוא היטל שמוגדר כמחצית מהשבחת (עליית שווי) נכס, עקב אישור תוכנית חדשה. ברחביה שבירושלים וברובע 3 בתל אביב אושרו בשנים 2015 ו־2018 בהתאמה שתי תוכניות, שלהערכת העיריות השביחו את הנכסים, ועל כן הן שולחות חיובים בהיטלי השבחה של עשרות עד מאות אלפי שקלים, למי שמוכר את דירתו.

ההחלטה הראשונה התקבלה על-ידי ועדת הערר המחוזית תל אביב, לגבי תוכנית רובע 3. זו השנייה התקבלה השבוע על-ידי ועדת הערר ירושלים, לגבי תוכנית המתאר רחביה.

תוכנית רובע 3 היא תוכנית שנבנתה על עקרונות תמ"א 38, מכוח סעיף 23 לתמ"א. לפיכך, בעלי הנכסים ברובע טענו כי מכיוון שתמ"א 38 פוטרת מהיטל השבחה – גם תוכנית רובע 3 צריכה להיות פטורה. לעומת זאת, ועדת הערר גרסה בהחלטתה כי תוכנית רובע 3 בתל אביב הכניסה ודאות לעקרונות של תמ"א 38, ולעיריית תל אביב אין שום שיקול-דעת בהנפקות של היתרי בנייה שיוצאים מכוחה של תוכנית זו. לכן, יש בה ערך מוסף רב, שצריך להיות מתורגם להיטל השבחה.

הוועדה החליטה כי יש לערוך שומה על הנכסים ברובע 3, לפי עקרונות שמאיים מסויימים, תוך התעלמות ממעורבותה של תמ"א 38 בהקניית זכויות הבנייה החדשות.

תוכנית רחביה שונה מהותית בשני היבטים חשובים: הראשון – היא אינה נגזרת מתמ"א 38. השני – מידת הוודאות למימושה נמוך יותר, שכן היא קובעת שהדרך תהיה ארוכה יחסית וכרוכה בשיקול-דעת הוועדה המקומית. על תוכנית זו קבעה ועדת הערר המחוזית ירושלים, כי אין אפשרות מובהקת להוכיח שהיא תורמת לעליית שווי הנכסים, ועל כן לא ניתן להוציא מכוחה היטלי השבחה.

שתי החלטות ועדות הערר עוסקות בניתוח הסטטוס של זכויות הבנייה שכלולות בתוכניות הרלוונטיות. לגבי המצב בתל אביב – אין עוררין על כך שתמ"א 38 מעניקה אומנם זכויות עקרוניות, אך אלה מוגדרות כ"זכויות צפות", כלומר אינן קונקרטיות עד להנפקת היתר הבנייה. השאלה שהעסיקה את הוועדה הייתה האם תוכנית רובע 3 משנה את הסטטוס הזה, ובדעת רוב קבעו חברי הוועדה כי הזכויות קונקרטיות ועל כן קיימת השבחה שניתנת להוכחה.

כשבחנה הוועדה הירושלמית את עקרונות התוכנית ברחביה היא קבעה כי מדובר בתוכנית שמבטיחה לנכסים שבשטחה "זכויות צפות", כלומר לא מובטחות ולא ודאיות.

זו קובעת לערוך שומות, וזו יוצאת נגדן

הוועדה אף ניתחה את השומות שהגישו שמאי מקרקעין מטעם העירייה, לצורך קביעת היטלי ההשבחה. האמירות שלה על איכות השומות הללו הייתה קשה: "השומות שהוצגו לנו מבוססות על טענות תאורטיות ועל מקדמים בלתי מבוססים שאינם עומדים ברף המינימאלי הנדרש, ולפיכך, ללא פירוט ראוי של בסיס הנתונים שהובילו לקביעת גובהו של ההיטל לא ניתן לאשר שומות אלו, ולחייב על בסיסן בהיטל השבחה", כתבה בהחלטתה.

בהמשך כתבה כי "נדמה שהשומות שהוצגו בפנינו מציגות הנחות עבודה סובייקטיביות רבות". הוועדה אף הוסיפה, כי לא קיבלה הסברים למקדמים השונים שנקבעו בהן. "במצב בו אין הסבר למקדמים שנקבעו, אין מנוס מלקבוע שלא הוכחה השבחה".

כאן בדיוק נתקלות שתי ההחלטות של הוועדות באופן חזיתי: הוועדה התל אביבית קבעה כי יש לערוך שומות על-פי עקרונות תאורטיים, שאלה יקבעו מה מידת ההשבחה של הנכסים ברובע 3; הוועדה הירושלמית יוצאת נגד השומות הללו, וקובעת כי אם שומה פשוטה לא יכולה להראות עליית שווי של נכס בעקבות אישור תוכנית – לא ניתן להוכיח שהתוכנית השביחה אותו.

מעבר לזה, ההגדרות של הוועדה הירושלמית לגבי מהן "זכויות צפות" תואמות למדי גם את תוכנית רובע 3, מה שמנוגד לחלוטין להגדרות של הוועדה התל אביבית; הוועדה הירושלמית אומרת למעשה שאין מצב שבו תוכנית כללית תוכל להביא לרמת ודאות מספקת, על אף ההצהרה.

ולא רק זה: לדעת הוועדה הירושלמית אין להתעלם מהשפעת תמ"א 38 על שווי הנכסים, והיא אף קובעת שמדובר בצעד שחוייב לאור פסקי דין שהתקבלו. אף זה מנוגד ישירות לגישה התל אביבית.

ההחלטות יוצרות ואקום של מיליארדי שקלים

המשמעות של שתי ההחלטות, כאמור, שווה מיליארדי שקלים. היטלי ההשבחה בתל אביב נעים בדרך כלל בסביבות 200־400 אלף שקל לכל דירה, ואילו אלה בירושלים נעים בין עשרות אלפי למאות אלפי שקלים. בהתחשב בכך שמדובר באלפי נכסים בכל אחת מהשכונות – הפוטנציאל הכלכלי של ההיטלים הוא אדיר.

שתי ההחלטות המנוגדות יוצרות ואקום, שיתמלא במהרה בשורה של עררים נגד שתיהן. העררים יוגשו לבתי המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב ובירושלים, ואולם לא צריך להיות ספקולנט כדי להעריך שמיד אחרי פסקי הדין שיתקבלו בבתי המשפט, יוגשו עררים לבית המשפט העליון, שהוא זה שיצטרך להכריע. הבעיה שעד שתגיע ההכרעה יהיו שנים רבות של המשך המחלוקת, ופצצת מיליארדי השקלים של היטלי ההשבחה תמשיך לתקתק.


פורסם במקור