לפני כבוד סגן הנשיא חגי ברנר
העותרים
- יעקב ברוך
- אמיר ברוך
- שרה ברוך
ע”י ב”כ
עוה”ד אבי חסון ועוה”ד אדיר תורג’מן
נ ג ד
המשיבות
- עיריית תל־אביב–יפו
- הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל־אביב
ע”י ב”כ
עוה”ד רעות כהן־עמיר ועוה”ד נעם ליובין
פסק דין משלים
מבוא
העותרים הם יורשיו של שאול ברוך ז”ל (להלן: “המנוח”) שהחזיק עד פטירתו בבית ברחוב טבת 20 בשכונת עזרא בתל אביב (להלן: “הבית בטבת 20”).
עניינה של העתירה שלפניי הוא בקשת העותרים להצהיר כי הם זכאים להרשם בלשכת רישום המקרקעין כבעלים של הבית בטבת 20. עוד מבקשים העותרים להורות לוועדה המקומית לתכנון ובניה תל- אביב- יפו לתקן נקודתית את לוח ההקצאות וטבלת האיזון לתכנית “מתחם תשרי מזרח” איחוד וחלוקה חדשה ללא הסכמת בעלים, באופן שיוקצה לעותרים מגרש תמורה מספר 30 בשלמות, הידוע כחלקה 29 בגוש 7376, במקום מגרש תמורה 29 הידוע כחלקה 28 בגוש 7376. בנוסף מבוקש ליתן כל צו שיידרש לשם תיקון רישום הבעלות במקרקעין עליהם בנוי הבית בטבת 20 הידוע כחלקה 29 בגוש 7376, ורישומו על שם העותרים במקום על שמה של עירית תל אביב יפו (להלן: “העיריה”).
ביום 20.11.2021 ניתן על ידי פסק דין בעתירת העותרים. במסגרת פסק הדין עמדתי בהרחבה על חומרת התקלה שהתרחשה אצל המשיבות באופן שבו נערכה על ידיהן טבלת האיזון ולוח ההקצאות של התכנית (להלן: “טבלת האיזון”), וזאת מן הטעם הפשוט שטבלת האיזון, שהיא בבחינת “עוגה” של זכויות נכנסות וזכויות יוצאות, מעידה שהבית בטבת 20 לא הובא בחשבון לא במסגרת הזכויות הנכנסות וגם לא במסגרת הזכויות היוצאות, באופן שהבעלים שלו לא זכה להשתתף בחלוקת העוגה, משל הבית בטבת 20 לא היה קיים מעולם. הוספתי וציינתי כי לצורך הקצאת הזכויות מחדש בהתאם לתכנית שהוכנה (תכנית מתאר מקומית מספר 3552 איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת הבעלים “מתחם תשרי מזרח”), צריך היה ליתן ביטוי לא רק לבעלות רשומה אלא גם למצב ההחזקה הפיזי בשטח. הואיל והמנוח החזיק (אמנם שלא כדין) בחלק משתי חלקות שבבעלות העיריה, היה מקום ליתן לכך ביטוי בטבלת האיזון וכפועל יוצא מכך, להקצות את הזכויות בבית בטבת 20 למנוח, ולא לעיריה, שאמנם היתה בעלת זכויות רשומות, אבל לא היתה לה חזקה בשטח שתפס המנוח.
חרף ממצאים עובדתיים אלה, העתירה נדחתה מחמת השיהוי בהגשתה ומחמת שהפתרון שהציעו העותרים בשעתו היה “הצרחת זכויות”, קרי, שהעותרים יקבלו את הזכויות שהוקצו לעיריה בבית בטבת 20, ואילו העיריה תקבל את הזכויות שהוקצו לעותרים בבית ברחוב טבת 18 (להלן: “הבית בטבת 18”), והיה חשש שמא פתרון זה יקפח את העיריה. בשולי פסק הדין ציינתי כי דומה שתרופתם של העותרים תימצא במישור של תביעה כספית נגד המשיבות בעילה של רשלנות.
העותרים ערערו על פסק הדין. אגב שמיעת הערעור הושגה הסכמה בין בעלי הדין, שקיבלה תוקף של פסק דין בבית המשפט העליון כדלקמן:
“1) המועד להגשת עתירת המערערים מוארך והעתירה תידון לגופה.
2) הדיון יוחזר לבית המשפט קמא על מנת שידון ויכריע בשאלה האם על מנת להעמיד את זכויות המערערים בבית שברחוב טבת 20 על תיקונן – נוכח הטעויות שנעשו מצד המשיבות 2-1 בקביעת הזכויות באותו הבית מכח התכנית – ניתן לבצע תכנית מתקנת נקודתית אשר אינה מערבת פגיעה בצדדים שלישיים, כטענת המערערים; או שמא כטענת המשיבות 2-1 – הנסמכת לדבריהן על חוות דעת מקצועית – תיקון כזה כרוך בפתיחה רחבה של תכנית האיחוד והחלוקה ומערבת אינטרסים וזכויות של צדדים שלישיים.
3) ככל שהצדק בעניין זה עם המערערים, ידון בית המשפט קמא בשאלה, האם יש להעדיף את המסלול של תוכנית מתקנת נקודתית על פני המסלול הנזיקי שקבע בית המשפט קמא בפסק הדין נושא הערעור.
4) בית המשפט קמא יברר סוגיות אלו על פי סדרי-דין שימצא לנכון בנסיבות העניין ויתן בהן פסק-דין משלים.
ניתן תוקף של פסק-דין להסכמה שהושגה ואין צו להוצאות בערעור.”
(עע”מ 8663/21 יעקב ברוך נ’ עיריית תל אביב-יפו (נבו 06.02.2023)).
בעקבות כך הוריתי לבעלי הדין להגיש תצהירים משלימים בסוגיות שיש לברר, והם עשו כן.
העותרים טוענים כי אין כל מניעה לערוך תכנית מתקנת שלא תשפיע על צדדים שלישיים, על זכויותיהם או על מצבם הקנייני, התכנוני והמשפטי, מאחר וכל בעלי הזכויות הרשומים בשטח התכנית קיבלו את השטחים שהם תופסים בפועל תוך איזון זכויות ביחס לזכויותיהם הרשומות. לטענתם, המשיבות לא הצליחו להסביר או להציג איזו השפעה יכולה להיות לתיקון נקודתי על צדדים שלישיים שקיבלו זכויות בהתאם לשטח התפוס על ידם ואין להם כל ענין בשטח העותרים או בזכויותיהם.
מנגד, המשיבות טוענות שעריכת התיקון הנקודתי מחייבת לכלול מספר מגרשים בתחומי התכנית ותצריך שמיעת התנגדויות. כמו כן, נטען שנתגלעה מחלוקת קניינית בין העותרים לבין שני מחזיקי דירות בבית בטבת 18 (משפחות בידה ובשירי), שהגישו תביעה קניינית נגד העותרים ובה ביקשו לקבוע כי המחזיקים, ולא העותרים, הם הבעלים של הזכויות בדירות (להלן: “התביעה הקניינית”). אם התכנית תתוקן תחילה, ולאחר מכן תתקבל התביעה הקניינית נגד העותרים, הדבר יגרור “סחרחרה של שינויי בעלויות, חילופי מגרשים בין בעלים שונים ותיקונים סטטוטוריים”. המשיבות הציעו להמתין עד להכרעה במחלוקת הקניינית, שכן לטענתן, אם התביעה הקניינית תוכתר בהצלחה, ממילא לא זכאים העותרים לזכויות כלשהן בבית בטבת 20, שכן המקור לזכויות כלשהן בבית בטבת 20 הוא בקיומן של זכויות לעותרים בבית בטבת 18.
על כך השיבו העותרים כי אף אם התביעה הקניינית נגדם תוכתר בהצלחה מלאה, עדיין יוותרו בבעלותם זכויות די הצורך כדי לזכות אותם בקבלת זכויות בבית בטבת 20. העותרים אף טענו כי העיריה תוכל לקבל את הזכויות המגיעות לה בדרך של קבלת זכויות בניה נוספות בשטחים אחרים המוקצים לה לפי התכנית. עוד הצביעו העותרים על כך שממילא תידרשנה המשיבות לערוך תכנית מתקנת, משום שהזכויות שהיו למדינת ישראל בבית בטבת 18, שוייכו בטעות במסגרת התכנית למגרש ברח’ אייר 19.
דיון והכרעה
לאחר עיון בטיעוני הצדדים בכתב ובעל פה באתי לכלל מסקנה כי יש להעדיף במקרה דנן את המסלול של תכנית מתוקנת נקודתית על פני המסלול של תביעה נזיקית, וזאת מן הטעמים שיפורטו להלן.
אקדים ואומר כי מדובר למעשה בפסק דין משלים בסוגייה מאוד מוגדרת, שהרי במסגרת פסק הדין המקורי כבר נקבעו ממצאים עובדתיים לחובתן של המשיבות, והם הפכו חלוטים.
הלכה למעשה, מעבר להפרחת חששות סתמיים בעלמא, המשיבות כשלו בהוכחת טענתן שעריכת התיקון הנקודתי תגרור סחרחרה של שינויי בעלויות וחילופי מגרשים בין בעלים שונים. נוכח פסק הדין בערעור ומיקוד המחלוקת שעל הפרק לענין מאוד נקודתי, ניתן היה לצפות מהמשיבות, בהיותן בעלות מלוא המידע הרלוונטי לסוגיה זו, כי תיכנסנה בעובי הקורה ותמצאנה עובדות ונתונים התומכים בטענתן זו, כגון, זהותם ולפחות מספרם של הצדדים השלישיים שעלולים להיפגע מחמת תיקון התכנית ובאיזה אופן. ברם, המשיבות לא עשו כן מעבר להפרחת חששות בעלמא. כלומר, לא העותרים הם שאמורים להוציא את הערמונים מהאש לשם פתרון התקלה הרובצת כל כולה לפתחן של המשיבות, ולהציג חלופות תכנוניות על יסוד מידע ומומחיות שאינם ברשותם, אלא דווקא המשיבות, עורכות התכנית המקורית, המעסיקות צוות מקצועי ומיומן העוסק אך ורק בתכנון ורואה את התמונה התכנונית בשלמותה, הן שהיו אמורות להצביע באופן מפורט וסדור על כך שאין חלופה תכנונית סבירה ולכן תרופתם היחידה של העותרים היא הגשת תביעה כספית דווקא.
נראה כי עיקר טענתן של המשיבות נסבה בכלל על כך שאין טעם לתקן את התכנית עד אשר תוכרע התביעה הקניינית, אלא שטענה זו דינה להידחות, ונדמה כי היא לא באה לעולם אלא כדרך לדחות את הקץ ולהימנע מתיקון העוול שנגרם לעותרים. לו הייתי משתכנע שקבלת התביעה הקניינית אכן תאיין כל זכות נטענת של העותרים ביחס לבית בטבת 20, ניחא, אלא שבין הצדדים נטושה מחלוקת רבתי בסוגיה זו של היקף השטחים המקנים זכויות לעותרים בהתאם לטבלת האיזון. לטענת העותרים, היקף זכויותיהם “הנכנסות” לעוגת הזכויות הינו כ- 191.5 מ”ר, וגם אם במקרה של הפסד עתידי בתביעה הקניינית הם יאבדו זכויות בהיקף של כ- 90 מ”ר לטובת משפחות בידה ובשירי, עדיין תיוותר להם יתרה של כ- 100 מ”ר אשר תזכה אותם בזכויות שוות ערך בטבת 20 (ראה שורות 76- 80 לטבלת האיזון נספח א’ לעתירה); מנגד, המשיבות טוענות כי במקרה של קבלת התביעה הקניינית, יוותרו לעותרים זכויות בהיקף של כ- 7 מ”ר בלבד. במחלוקת עובדתית זו לא ניתן וגם לא צריך להכריע במסגרת העתירה המנהלית, אך בזהירות המתחייבת אציין, מבלי לקבוע מסמרות לגופה של המחלוקת, שכלל לא שוכנעתי שהדין בענין זה עם המשיבות דווקא, ונראה כי השטחים הנקובים בטבלת האיזון מדברים בעד עצמם ותומכים בעמדת העותרים. כאמור, לדידם של העותרים, גם אם התביעה הקניינית נגדם תתקבל, עדיין יוותרו להם די והותר זכויות קנייניות אשר מצדיקות קבלת זכויות שוות ערך בטבת 20, ואיני יכול לקבוע כי טענה זו משוללת יסוד. כמובן שאין בפסק דין זה כדי לקבוע מהו היקף הזכויות שתיוותרנה בידי העותרים במקרה של קבלת התביעה הקניינית, אך מה שברור הוא שאין טעם או הצדקה לעכב את בירור העתירה עד אשר תוכרע התביעה הקניינית, במועד עתידי שאיננו ידוע עדיין ועשוי לחול רק בעוד מספר שנים.
עוד יש להעיר כי נדרשת הבחנה בין סכסוכים קנייניים בין בעלי זכויות שונים בתחומי התכנית, שדינם להיות מוכרעים בערכאות בלא קשר להליכי התכנון, לבין ההיבט התכנוני, כפי שהוא משתקף במנגנון האיזון ולוח ההקצאות העומד בבסיס התכנית והעתירה שהוגשה בעקבותיה. משמע, סכסוכים קנייניים אינם אמורים לעכב את הכנת התכנית המתקנת, כשם שסכסוכים מעין אלה לא היו אמורים לעכב את הכנת התכנית המקורית, שעיקרה בקביעות תכנוניות ולא בקביעות קנייניות. במילים אחרות, המשיבות אינן יכולות לשבת בחיבוק ידיים בכל הנוגע לתיקון התכנית רק מחמת סכסוכים קנייניים בין בעלי זכויות בתחומי התכנית, כשם שלא היה עולה על הדעת לעכב בשעתו את הליכי התכנון רק בעטיים של סכסוכים מעין אלה.
לבסוף, לא למותר לציין שהעותרים הבהירו מדוע החלופה של תביעה כספית בנזיקין אינה החלופה המיטבית מבחינתם, וזאת מן הטעם שהדבר מצריך הגשת תביעה חדשה שתוצאותיה אינן ברורות, ומדובר בהליך ארוך ויקר שידרוש מהעותרים משאבים כספיים ניכרים. מנגד, עריכת תכנית נקודתית היא אפשרות פשוטה ויעילה שלא צפוייה לפגוע באיש. בנוסף, בהינתן שמדובר בפגיעה בזכויות, עדיף לאיין את הפגיעה בדרך של תיקון בעין מאשר לפצות עליה בכסף. לכך יש להוסיף כי מבחינתם של העותרים יש ערך מוסף סנטימנטלי לקבלת זכויות בבית בטבת 20, בו גדלו מקצתם ובו התגורר עד אחרית ימיו המנוח שהם יורשיו.
סיכומו של דבר, לא שוכנעתי כי הכנתה של תכנית מתקנת נקודתית תגרור בהכרח פגיעה בצדדים שלישיים, גם אם משמעות הדבר היא שיהיה צורך בשמיעת התנגדויות מצד מי מבעלי הזכויות.
אשר על כן, העתירה מתקבלת במובן זה שניתן צו לפיו על המשיבות להכין תכנית מתקנת נקודתית אשר תקצה לעותרים זכויות בבית בטבת 20.
המשיבות תישאנה בהוצאת העתירה בסך של 7,500 ₪. סכום מופחת זה נקבע בשים לב להחלטתי מיום 19.3.2023 למחוק חלקים מטיעוני העותרים, תוך שציינתי כי ענין זה יובא בחשבון בעת פסיקת ההוצאות בהליך העיקרי.
המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, י”ח באייר תשפ”ג (9 במאי 2023), בהעדר הצדדים.
חגי ברנר, סגן הנשיא